Analiz Yöntemleri
• Veriler mevcut olduğunda değerin takdirinde kullanılan en doğrudan ve sistematik yaklaşımdır.
• Satış verileri toplandıktan ve doğrulandıktan sonra bir veya birden fazla sayıda emsal seçilir ve analiz edilir.
• Karşılaştırılabilir bir mülk satışı ile değerleme konusu mülk arasında doğrudan karşılaştırma yapmak için değerleme uzmanı karşılaştırma unsurları arasındaki farklılıklara dayanarak yapılacak olası düzeltmeleri göz önüne almalıdır.
• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
• Bu piyasadaki alıcı ve satıcının gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
• Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
• Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
• Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
• Genellikle gelir getirmeyen (konut amaçlı) mülkler,
• Sahibi tarafından kullanılan küçük ticari ve endüstriyel mülkler için kullanılır.
• Yeterli veri bulunamadığı ve piyasanın dalgalı olduğu (volatile) dönemlerde uygun değildir.
• Pazar araştırması,
• Verilerin doğrulanması,
• İlgili karşılaştırma birimlerinin tespiti,
• Bulunan emsallerin düzeltme işlemi,
• Emsallerin değerleme konusu mülk ile karşılaştırılması,
• Elde edilen sonuçların değer göstergesi şekline getirilmesi.
Veri Kaynakları
• Gerçekleştirilmiş satışlar,
• Kontratlar,
• Teklifler,
• Resmi kayıtlar,
• Emlak komisyoncuları,
• Gazete ilanları veya haberleri,
• İnternet,
• Değerlemeciler,
• Müzayedeciler,
• Bankacılar,
• Değerleme uzmanının kendi arşivi.
Karşılaştırma Birimlerinin Tespiti
• Toplam mülk başına fiyat,
• M² başına fiyat,
• Oda başına fiyat,
• Dönüm başına fiyat,
Karşılaştırma Bileşenleri
• Hukuksal (mülkiyet hakları)
• Finansman (satışın finansman biçimi)
• Satış koşulları
• Piyasa koşulları (zaman düzeltmesi)
• Konum
• Fiziksel
• Kullanım biçimi (imar durumu)
• Gayrimenkul dışı bileşenler
Fiziksel Özellikler
• Mimari tarz
• İnşaat kalitesi
• Yaşı
• Durumu
• Fonksiyonel kullanılırlığı
• Arsa alanı Düzeltme Yöntemleri
• Eşleştirilmiş veri analizi
• Bağıl karşılaştırma analizi Düzeltme Türleri
• Yüzde düzeltme
• Parasal düzeltme
3. GELİR KAPİTALİZASYONU
• Gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzde değerini bulma işlemidir.
• Diğer değerleme yöntemlerinde olduğu gibi ilgili karşılaştırılabilir veriler olduğu zaman kullanılabilinir. Bu tür veriler mevcut olmadığında doğrudan değerleme yapmak amacıyla değil genel analiz amacı ile kullanılabilir.
• Bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır.
• Gelir indirgeme yaklaşımı, özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas alındığında alınıp satılabilinen mülkler için ve bu analize dahil edilen muhtelif unsurları destekleyecek Pazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidir.
• Pazar araştırması gelir indirgeme yaklaşımı için birkaç açıdan önemlidir. İşlenecek verilerin sağlanmasına ek olarak, karşılaştırma yapmak ve analiz sonuçlarının uygulanabilirliğini belirlemek için nitel bilgileri de sunar.Bu sebeple bu yöntem sadece kantatif(niceliksel) veya matematiksel bir yöntem olmayıp, kalitatif (niteliksel) değerlemeleri de gerektirmektedir.
• Uygun Pazar araştırılması tamamlandıktan ve karşılaştırılabilir veriler toplanıp doğrulandıktan sonra Değerleme Uzmanları, değerlemenin konusu mülk için sunulan gelir ve gider tablolarını analiz eder.Bu adım, mülkün geçmişteki gelir ve giderlerine ve diğer rekabetçi özelliklerine dair bir çalışmayı da içerir.
• Ardından Pazar beklentilerini yansıtan, belirli bir mülk sahibinin özel deneyimlerini göz ardı eden ve ilave analizler için bir format sağlayan bir nakit akışı geliştirilir.(Yeniden düzenlenmiş işletme tablosu)
Brüt Gelir Ve Brüt Kira Çarpanı
• Basit olarak Gayrimenkulun Değerinin kirasına veya gelirine oranıdır.
• Değerleme prosesinde brüt kira çarpanı(GRM) ve Brüt gelir çarpanı(GIM) analizi karmaşık gelir analizlerine alternatif olarak yaygın olarak kullanılır.
Satış Fiyatı
--------------- = Brüt Gelir Çarpanı (GIM)
Brüt Gelir
Satış Fiyatı
--------------- = Brüt Kira Çarpanı (GRM)
Kira Geliri
• Aile konutları genellikle yalnızca kira geliri elde ettiklerinden değerlemede Brüt Kira Çarpanı yöntemi kullanılır.
• Kira dışında pek çok diğer kaynaktan gelir elde edilen endüstriyel ve ticari mülklerde ise bütün kaynaklardan elde edilen yıllık gelirler baz alınarak değerlendirilir.
• Bir değerlendirmede seçilen karşılaştırılabilir mülkler ile konu mülk arasındaki benzerlikler veya farklar dikkate alınmalıdır.
• Eğer karşılaştırılabilir mülkler konu mülkten daha düşük veya daha yüksek bir bedelle kiralanıyorsa farkın nedenleri araştırılmalıdır.
• Bir başka dikkat edilmesi gereken husus kira kontratının yaşıdır.
Brüt Gelir Ve Brüt Kira Çarpanı Dezavantajları
• Hesaplamalarda net gelir yerine brüt gelir dikkate alınmaktadır. Yönetim, bakım vergi vs. giderleri göz ardı edilmektedir.
• Tüm gayrimenkuller için giderlerin eşit oldukları kabul edilmektedir.
• Gayrimenkullerin kalan ekonomik ömürleri eşit kabul edilmektedir.
• Değerleri belli bir fiyat aralığında olan taşınmazlar için doğru sonuçlar alınırken değerleri belli bir rakamın üzerine çıktığında referans kira piyasası bulunamamaktadır.
Efektif Brüt Gelir
• Toplam Brüt Gelirden boşluk ve toplama kayıplarının düşülmesi sonucu elde edilir.
• Boşluk ve toplama kayıpları piyasa şartlarına göre belirlenir.
Boşluk ve kira kayıplarının belirlenmesi;
• Değerlemesi istenilen taşınmazın geçmiş dönemki kira kayıpları ve boşluk oranları,
• Taşınmazın bulunduğu bölge içerisinde gerçekleşen doluluk/boşluk oranları ve kira kayıpları,
• Ortalama kira süreleri,
• Kiracıların çeşitliliği ve kalitesi,
• Gelecekte oluşabilecek ekonomik değişimler ve nüfus değişiklikleri.
Net Faaliyet Geliri – Faaliyet Giderleri
• Net Faaliyet Geliri: Bir taşınmazın efektif brüt gelirinden yapılan faaliyet giderleri düşüldükten sonra bulunan gelirdir.
• Faaliyet giderleri: Bir mülkten beklenen efektif brüt geliri sağlamak amacıyla yapılması gereken sürekli harcamalardır.
Faaliyet Giderlerinin Çeşitleri
• Sabit Giderler: Gelire bağlı olmayan giderlerdir.Örneğin emlak vergileri, sigorta giderleri vs.
• Değişken Giderler: Mülkün kullanım durumu ve gelire göre değişen giderlerdir. Enerji ve yakıt giderleri. • Amortisman Giderleri: Mülkün kullanımından doğan ve zaman içerisinde yenilenmesi gereken kalemler için yapılan harcamalardır. Genellikle fiziksel yıpranmalar için kullanılır.Örneğin çatı onarımı, boya badana, tesisat bakımları vs.
Net Faaliyet Geliri – Başabaş Oranı
• Net Faaliyet Geliri = Efektif Brüt Gelir – Faaliyet Giderleri
• Başabaş oranı : Mülkün kara geçmesi için gereken doluluk oranıdır. Kara Geçiş Noktası olarak ta tanımlanır.
• Başabaş noktası ne kadar küçükse projenin zarar etme ihtimali o kadar düşüktür.
Direkt Kapitalizasyon
• Kapitalizasyon oranı:Mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki orandır.
Net Faaliyet Geliri
-------------------------- = Değer
Kapitalizasyon Oranı
I
-----=V
R
• Örnek;
Bir mülkün net faaliyet geliri yıllık 10.000,-YTL, Kapitalizasyon oranı %10 olsun.
Buna göre, Değer=10.000YTL/0,10 = 100.000,-YTL
Eğer Kapitalizasyon oranını %9 seçersek, Değer = 10.000,-YTL/0,09 =111.111,-YTL
Eğer Kapitalizasyon oranını %11 seçersek, Değer=10.000,-YTL/0,11 =90.909,-YTL
Kapitalizasyon Oranının Seçimi
• Emsal mülklerin Kapitalizasyon Oranları incelenerek,
• Kapitalizasyon oranının oluşturulması ile,
A-Yatırım Aralığı Tekniği (Yatırım Bandı Tekniği)
B-Toplama Yöntemi
A-Yatırım Aralığı Tekniği
• Bu teknikte, gayrimenkulün üzerinde sahip olunan haklar tek tek tespit edilip, bu haklara ilişkin getiri oranları ayrı ayrı bulunur. Daha sonra bu getiri oranlarının ağırlıklı ortalaması kapitalizasyon oranını verir.
B-Toplama Yöntemi
• Bu yaklaşımda değerleme uzmanı risksiz faiz oranının üzerine gereken riskleri ilave ederek iskonto oranına (yatırımın getiri oranı – indirgeme oranı) ulaşır. Risksiz oran: Bu oran genellikle devlet tahvili, hazine bonosu vs gibi piyasada en az risk taşıyan kağıtlara ödenen faiz oranıdır. Risk primi: Yatırımcının parasını kaybetme riski karşılığıdır.
• Likidite primi: Yatırımcıya gayrimenkulün likit bir varlık olmaması (kolay elden çıkartılamaması) karşılığında verilen primdir. Yönetim primi: Yatırımcının yatırımı yönetmesi karşılığında elde edeceği ekstra tutardır.
• Daha sonra gayrimenkulün zamanla meydana gelebilecek değer kaybı(yatırımın geri dönüşü-anapara geri alma oranı) iskonto oranına ilave edilerek kapitalizasyon oranı bulunur.
• Her mantıklı yatırım, yatırımcıya iskonto denilen getiri ile yatırılan sermayenin geri dönüşü için anapara geri ödemesi denilen bir getiri sağlamalıdır.
• Gayrimenkullerde genellikle anapara geri ödeme oranı olarak doğrusal amortisman yöntemi kullanılır. (1/Faydalı ömrüx100)
Bina Kalıntısı Tekniği
• Değerleme uzmanı öncelikle arsa için bir değer tespiti yaparak, piyasada geçerli olan “Beklenen Getiri Oranı veya Kapitalizasyon Oranı” üzerinden arsaya yatırılan paranın elde edeceği geliri varsayımsal olarak hesaplar.
• Bulunan bu rakam gayrimenkulün (arsa+bina) elde edeceği toplam yıllık gelirden düşülür. Artık elimizde arsanın üzerinde kurulu bulunduğu binanın elde ettiği yıllık veya aylık gelir vardır. Binaların amortismana tabi olması sebebiyle beklenen getiri oranına amortisman oranı eklenerek Kapitalizasyon oranına ulaşılır. Arsanın payına düşen gelirin indirilmesinden sonra bulunan gelir tutarı bu Kapitalizasyon oranı ile iskonto edilir.